近年来，国家大力实施减税降费政策，为企业减负担，为市场增活力。实现税收优惠的最终落地，税务机关要提供优质的税法宣传和税收服务，纳税人则应依法履行纳税义务，及时享受各项优惠政策。下面，让我们以中国裁判文书网公布的“二手房”交易案例为例，一探税收优惠的细节。
案件聚焦：
桑某卖房，因“购房时间”不满五年无法享受优惠
税法规定，如果符合“满五唯一”(购入满五年且唯一住房)等特定条件，出售二手商品房能够享受到增值税(“营改增”之前为营业税)和个人所得税减免政策。但由于部分纳税人未及时申报缴税，导致无法享受税收优惠，继而引发涉税争议。根据中国裁判文书网信息，该案基本情况如下：
桑某于1998年11月12日与开发商签订购房协议，购买位于北京市海淀区的商品房，并于当年实际入住。2014年4月1日，桑某到北京市海淀区地方税务局第二税务所(以下简称第二税务所)缴纳契税，同年9月5日办理了房产证。同年11月，桑某将该商品房出售，第二税务所根据核定的价格征收了营业税及附加、个人所得税。
桑某认为，其住房符合“满五唯一”条件，应享受免缴营业税及个人所得税的优惠政策，就第二税务所的征税行为申请行政复议，又提起行政诉讼，经过两审终审。
判决理由：
税务机关的征税行为合法有效
本案的争议焦点在于，桑某于2014年转让该房屋时，“购房时间”是否已满五年，能否享受免交个人所得税及营业税的优惠政策。
桑某认为，至2014年转让该房屋时，实际居住已满5年，且该房屋是其家庭唯一住房，符合“满五唯一”要求。而税务机关认为，认定房屋是否满5年的标准，应当以房产证或契税完税证明上注明的日期，按照“孰先”的原则确定。本案中，两者中的较早时间为2014年4月1日，距桑某的卖房时间不满5年，因此不符合“满五唯一”要求。
对于上述争议，法院的审判作出了定论。
一审法院观点:
一审法院认为，根据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)和《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)，对于个人住房转让所得可以免税的规定中均以是否满5年作为是否享受税收优惠政策的分界线。而关于税收意义上的购房时间如何计算的问题，由于法律、法规、规章并无规定，因此应以相应的规范性文件为准。
《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照‘孰先’的原则确定购买房屋的时间。本案中，虽然桑某签订购房合同、交纳购房款的时间为1998年，但是其提交的契税完税凭证注明日期为2014年4月1日，其提交的房屋所有权证所载明的登记日期为2014年9月5日。因此，第二税务所确定桑某的购房时间为契税完税凭证的注明日期，并以此时间作为征收个人所得税及营业税的依据，符合上述规范性文件的规定，并无不当。
二审法院观点:
二审法院认为，根据相关税法规定，应确定购买房屋的时间为2014年4月1日，桑某转让房屋的交易行为不符合规定的自用5年以上的税收优惠条件，不能享受相应的税收优惠规定，第二税务所作出被诉税收缴款书并无不当。
案例启示
近年来，随着房地产市场的发展，房产交易相关的税收征管问题凸显。尤其是在个人住房交易方面，由于相关税收政策专业化程度高，涉及的纳税人数量多且与个人利益密切相关，更是容易引发涉税争议。面对这种现实压力，税务机关应着力加强与纳税人的沟通交流，全面梳理介绍相关税收优惠政策，增强纳税人的税法遵从意识，避免争议发生。
对税务机关的启发：探究税法规范本意，做好税法解释工作
以桑某案为例，争议发生的主要原因在于纳税人对“购房时间”的理解存在差异。税法之所以将“购房时间”规定为房屋所有权证书时间或契税完税证明填发时间，是出于法律事实确认、征管需求和文书公信力等多方面的考虑。因此，这种规范是综合权衡了法律规范和社会效应之后的结果。对于税法规定中与社会公众通常理解不一致的部分，税务机关应当重点关注，探究税法规范的立法本意，做好学法用法释法工作，切实做好纳税服务。
同时，对于纳税人的合理诉求，税务机关应予以积极回应。今年3月，税务总局出台了《国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告》(国家税务总局公告2017年第8号)规定：个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书(包括不动产权证书，下同)，对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。
对纳税人的警示：及时申报缴纳税款，依法履行纳税义务
本案中，桑某无法适用“满五唯一”税收优惠政策的主要原因是其在购买房屋后未及时进行纳税申报，导致完税凭证填发日期距出售房屋日期不满五年。二手房税收征管实务中，由于纳税人拖延申报缴纳税款导致其无法适用税收优惠的案例还有很多。
韩某诉天津市北辰区地方税务局、天津市地方税务局确认行政行为违法并赔偿一案中，韩某于2013年3月12日签订购房合同后，直至2014年5月23日才进行纳税申报，并于2015年5月7日出售房屋。天津市北辰区人民法院以房屋产权证时间和契税完税凭证上填发时间孰先的原则，认定韩某出售房屋时，距“购房时间”不满2年，因此不能适用相应的税收优惠政策。
可见，在购买房产后拖延申报缴税，往往会对纳税人的自身利益造成不利影响。在进行房产交易时，作为纳税人的公民按时、如实履行申报缴纳义务，有助于其在后续交易时顺利享受到相关税收优惠政策，维护自身的合法权益。
来源：国家税务总局
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