内容提要：对房地产开发经营业实施增值税纳税评估是加强行业管理、规范税收征收和缴纳、堵塞税收征管漏洞、提高纳税人税收遵从度的重要举措。房地产业增值税纳税评估需要重点关注预收房款未按规定预缴增值税、低首付甚至零首付房贷增值税预缴、隐瞒计税收入、多缴营业税抵顶增值税、退房涉税、回迁安置房涉税等十大问题。本文依据房地产业“营改增”相关政策，对评估中常见的十大问题进行了深入分析，以期能强化房地产企业的税务风险管理意识和为税务机关房地产业增值税纳税评估提供理论指导和实践依据。

关键词：房地产开发经营业  纳税评估  增值税 “营改增”

Ten Problems of Value-Added Tax Assessment in Real Estate Development Business Industry

Abstract: The introduction of Value-Added Tax assessment in real estate development business industry is a crucial way to improve the regulation of the industry, normalize the tax collection, plug loopholes in taxation and alleviate the tax noncompliance of taxpayers. The focuses in value-added tax assessment of real estate business are tenfold: such as the untaxed advances received in real estate sales, the prepaid VAT of mortgage with low downpayment (including zero downpayment), the concealed taxable revenue, the overpayment of business tax, the tax reimbursement related to returned property, the VAT of resettlement housing, and so on. According to the relevant policies of replacing Business Tax with Value-Added Tax, this paper analyzes the vital problems on the VAT assessment in an in depth way, so as to enhance the tax risk management consciousness of the real estate enterprises and provide theoretical guidance and practical bases for the tax regulators in assessing the value-added tax of real estate industry.

Key words：Real estate development business industry；Tax assessment；Value-Added Tax(VAT)； Replacing Business Tax with Value-Added Tax；  

房地产业是我国国民经济的基础性、先导性和支柱型产业，涉税环节多，税收贡献大，历来受到各级地方政府、税务机关以及研究人员的重点关注。2016年5月1日，房地产业纳入到营业税改征增值税的试点改革（以下简称“营改增”）。 至此，“营改增”工作已经扎实推进、平稳运行了一年多时间。但房地产业“营改增”后，“营改增”政策执行的力度和效果怎么样？纳税人的税收遵从度如何？主管国税机关都有必要作深入细致的调查。为此，河南省平顶山市某区国家税务局对所辖房地产业纳税人实施了增值税专项纳税评估工作，通过信息采集、确定评估对象、评估分析、约谈举证等工作评估了二十余家房地产业一般纳税人，取得了一些评估成果并发现了一些带有普遍性的涉税问题。本文就结合此次房地产业增值税纳税评估案例、“营改增”后房地产业的现状以及房地产业“营改增”相关政策规定对发现的问题进行深入剖析和系统总结，以期能强化房地产企业的纳税风险管理意识，更好地配合税务机关的检查，同时也为税务机关房地产业增值税纳税评估提供理论指导和实践依据。

一、预收房款未按规定预缴增值税问题

此次“营改增”，财税【2016】36号取消了《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条 “纳税人转让土地使用权或者销售不动产，釆取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定，改为“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税”（《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号）第一条第（八）项第9点）， 房地产开发经营企业增值税纳税义务发生时间改为“纳税人发生应税行为并收讫销售款或者取得索取销售款项凭据的当天”（《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第四十五条）。“一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款”（国家税务总局公告2016年第18号第十二条） ，“小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款” （国家税务总局公告2016年第18号第二十一条）。但在评估中发现房地产企业预收房款未按规定预缴增值税问题非常严重。

一是有些企业在预缴增值税时仅将开具的普通发票收入预缴了增值税，而没有将不开票收入预缴增值税；

二是有些企业随意推迟预收房款入账时间。如收到首付款不及时入账，到按揭贷款到账后按全额入账；收到买房者银行按揭贷款，不及时入账；

三是有些企业将预售房款记入了“预收账款”科目，但随意推迟预缴增值税的时间，而不是在取得预收款的次月纳税申报期（一般纳税人）或主管国税机关核定的纳税期限（小规模纳税人）向主管税务机关预缴税款；

四是有些企业干脆不设立“预收账款”科目，或者虽然设立了“预收账款”科目，但将预收房款部分记入其他应付账款或其他应收账款科目，从而隐瞒预收款，不预缴增值税和申报缴纳增值税。

对房地产开发经营企业预收房款是否按时和如实预交增值税的核实，可根据公式“每月实际预交增值税=评估期预收账款月增加额×3%÷（1+5%或11%）”进行。如果前者小于后者，说明该房地产经营企业没有按规定如实预缴增值税，需要按《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定处理。需要注意的是，对该指标的的核实要分项目、分月、分业主进行。

二、低首付甚至零首付房贷增值税预缴问题

对房地产开发经营企业增值税纳税评估过程中，通过审核企业销控表、商品房销售合同以及“预收账款”科目明细表，发现有部分企业的部分买受人按揭贷款或公积金贷款已到账，但首付款尚有一部分甚至全部未到账，即低首付甚至零首付买房。实际上，此种情况在房地产业界比较普遍。

在实践中，低首付甚至零首付买房可能存在两种情形：一是开发商自行垫资或者寻找关联公司垫资，或者联合银行以办理信用卡分期还款的形式刷卡支付首付；二是开发商先行出具垫资证明,协助购房者获得贷款后,再协助购房者以装修贷款的名目获得银行贷款偿还垫付的首付。

低首付甚至零首付买房是房地产开发商在特殊的楼市背景下，或为去库存，或为吸引客户而搞的促销活动，在一定程度上确实解决了买房者的燃眉之急，但突破了国家对房贷首付比例的监管要求。如2016年2月1日在《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》第一条规定：“在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。”首付是购房者需要强制支付的部分，是买受人金融机构按揭贷款或公积金贷款购房的强制性前提条件，是商业银行用于防范房贷风险的防火墙。但低首付甚至零首付加大了购房杠杆，使金融系统面临较高的流动性风险，曾被认为是2008年美国次贷危机的导火索，并引起了全球金融危机，在国内相关监管部门早已叫停。

在税务处理上，采取低首付甚至零首付方式卖房的房地产开发企业往往是按照实际收到的首付房款作为预收款来预缴增值税，没有按照双方签订的商品房买卖合同要求的首付款金额计入“预收账款”， 并按照国家税务总局公告2016年第18号公告第十条至第十二条（一般纳税人）、第十九条至第二十一条（小规模纳税人）规定的时间计算和预缴增值税；自己垫付或其他关联公司垫资的那一部分往往挂在“其他应收款”或“其他应付款”科目，或者干脆设置账外账，逃避预缴增值税。

所以，在房地产业增值税纳税评估中，需要重点审核企业销控表、商品房销售合同以及“预收账款”科目明细表，看是否存在低首付甚至零首付房贷增值税预缴问题。

三、隐瞒销售收入问题

隐瞒销售收入也是房地产企业增值税纳税评估中常见的问题，具体有以下几种情况需要注意：

一是价外费用不计税。根据财税【2016】36号第三十七条规定，“销售额为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括同时符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费；以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”。因此，如果企业的代收费不能符合以上条件，如纳入开发产品价内或由企业开具发票的都应该作为价外费用合并进入计税销售额。

二是利用其他应收或应付往来户隐藏收入。收到客户定金、违约金等，通过记入其他应付款往来户核算，不纳入计税收入；将售房款挂在其他应付往来账上或直接冲减开发成本；将企业暂时不用的资金记入其他应收账款，低价或免息借给股东、法定代表人或关联企业，不按规定收取利息，逃避缴纳增值税。

三是设置帐外帐。收到银行拨付按揭款后，不入账或直接抵付进料款，形成账外收入，或记入“短期借款”科目；将实际取得的租金或销售收入在账外循环或在关联企业记账；销售车库、阁楼自制收款收据，不开发票，账外循环。

四是假借各种名义，隐瞒收入。如转让在建项目，以未办理立项人和土地使用人的更名手续为名，不计收入；棚户区改造项目专项建设基金，性质为房款，以未签补偿协议为名，不预缴税款；以是本公司股东及关联企业为名，以明显偏低的价格销售；售后回租业务，以未实际收到那么多款项为由，用销售收入抵减应付给业主的租金即差额部分入账；采取银行按揭方式销售开发产品，约定了企业为购买方的按揭贷款提供担保，以为购买方提供贷款担保为由，把其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）从销售收入中减除。

五是采取委托方式销售少记收入。（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，以销售合同或协议中约定的价款扣除手续费后的金额确认收入；（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，按合同价格确认了收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于确认了收入的实现。（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，按基价确认了收入的实现，并且从销售收入了减除了企业按规定支付受托方的分成额；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，按销售合同或协议约定的价格确认了收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，没有按基价加上按规定取得的分成额确认收入的实现。

六是视同销售不计入应税收入。如：虚拟赠予行为，将房地产商品无偿赠送他人或企业；房地产企业用实物赠送搞宣传促销；将房地产商品用于换取其他单位和个人的非货币性资产、对外投资、职工福利、赞助、奖励、分配给股东或投资人等；以商品房抵付施工单位工程款、银行贷款、广告费；以出租土地使用权为代价换取房屋所有权；以房换地及以地换房。

七是其他手段。超规划私建、违建开发产品及附属设施，销售时不使用正规发票，用内部收据隐匿收入；采取低价开票方式，少计销售收入等；假代建，真开发，双方均不缴纳税金；分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入；故意错列会计科目不记收入等。

四、多缴营业税抵顶增值税问题

对房地产开发经营企业增值税纳税评估过程中，通过审核房地产开发经营企业“营改增”试点实施之日前“预收账款”科目余额、对应的应交营业税和实际缴纳的营业税，可能会发现房地产开发经营企业多交了营业税，此种情况并不鲜见。但“营改增”后，房地产开发经营企业并没有向主管地税机关申请退还多缴纳的营业税，而是直接抵顶了应该向国税机关缴纳的增值税。

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号）第一条第（十三）项第2点：“试点纳税人发生应税行为，在纳入“营改增”试点之日前已缴纳营业税，“营改增”试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。”很显然，此种情况都需要主管地税机关退还已缴纳的营业税。更不用说“营改增”前，有些房地产开发企业挖个坑，应税行为可能还没有发生，预收款还没有收取，营业税就缴纳了，是典型的寅吃卯粮，属于违规行为。“营改增”后，这部分多缴纳的营业税应该申请退还，而不能用多缴的营业税抵顶应该预交或缴纳的增值税。

国家税务总局2016年第18号公告第十七条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。”

实际上，本条只是解决了房地产企业试点后无法就试点前收取的预收款开具营业税发票问题，可以补开增值税普通发票，而不是抵顶增值税。增值税普通发票的补开需要满足几个条件：一是房地产试点纳税人2016年4月30前收取了预收款；二是向主管地税机关申报缴纳了营业税；三是未开具营业税发票的。这三个条件同时满足的话，允许在“营改增”试点后，开具增值税普通发票。如果是“营改增”试点后收取的预收款，只能预缴增值税；“营改增”试点前发生了应税行为，收取了预收款，应按照营业税政策规定补缴营业税（《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号）第（十三）项第3点）。

深入了解后发现，不是房地产开发公司不向主管地税机关申请退还，而是地方财政部门不愿意退还。这里面牵涉到地方和中央收入划分问题。原因很简单，“营改增”前，房地产业营业税属于地方收入，收入全部归地方；而“营改增”后，增值税是共享收入，中央分享50%，税种缴纳地分享50%（《国务院关于印发全面推开”营改增”试点后调整中央与地方增值税收入划分过渡方案的通知》（国发【2016】）26号）。如果退还多缴纳的营业税，地方政府的收入就减少了50%。房地产开发企业可能别无良方，地方主管地税机关不退还多缴纳的营业税，只能抵顶向国税机关缴纳的增值税。建议地方国税机关、地税机关和地方政府应该尽快协商解决这个问题。

五、退房涉税问题

销售退房业务是房地产开发经营企业商品房预售阶段常见的业务。“营改增”后，销售退房业务涉税问题成为房地产业增值税纳税评估中需要重点关注的内容之一。本文所称的销售退房，是指局限于商品房预售阶段的业务，而商品房已经竣工并交付给购房人后发生的退房业务不属于这里所说的销售退房。

“营改增”之前销售退房，财税〔2003〕16号第三条第（一）项规定：“单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。”按此条规定为依据，房地产企业可要求主管税务机关退税或抵税。

“营改增”之后销售退房分两种情况：

一是“营改增”后房地产企业在预售阶段退还试点实施之日（2016年4月30日）前的预收款。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，此预收款应该缴纳营业税。但此时发生了退款，按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（十三）项第2点规定“试点纳税人发生应税行为，在纳入“营改增”试点之日前已缴纳营业税，“营改增”试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税”。

二是”营改增”后房地产企业在预售阶段退还试点实施之日（2016年4月30日）后的预收款。按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号第三十二条规定：“ 纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。”第三十六条规定：“纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。”

综上可知，“营改增”后，退“营改增”前的房款，可向原主管地税机关申请退还营业税；退“营改增”后的房款，牵涉到增值税，简易计税的从当期销售额中扣减；一般计税方法的，从当期销项税额中扣减。因此，“营改增”后房地产业增值税纳税评估中涉及到退房，尤其需要注意房款收取的时间，是“营改增”前收取的还是“营改增”后收取的。

六、回迁安置房涉税问题

在推进新区建设和旧城改造过程中，房地产开发经营企业可能都会涉及到土地征用和拆迁安置问题。在实践中，拆迁补偿主要有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。其中产权调换就涉及到回迁安置房问题。

回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋（国家税务总局公告2014年第2号）。

对产权调换即实物还建的回迁户，大部分房地产企业向原居民采取的“拆一还一，无偿转让，多增补价” 安置房所有权的方式。

“营改增”后，在增值税税务处理上，作价补偿，会计和税务处理基本一致，而以非货币性形式即实物还建支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，由于其行为的特殊性，一般情况下作非货币性交易处理，即按“以物易物”处理，税务处理和会计处理有所不同。根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第十四条第（二）项规定，“单位和或者个人向其他单位和个人无偿转让不动产的，视同销售不动产，但用于公益事业或者以公众为对象的除外”。也就是说，作为被拆迁方获得的实物还建补偿，应当视同销售，依法缴纳增值税。

在计税依据上，根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第四十四条规定：“纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定。”

但回迁安置房与商品房性质不同，不宜按照同地段商品房市场价进行核定。但”营改增”后，主管税务机关对回迁安置房销售额如何核定，国家税务总局并没有统一明确政策。按照不增加纳税人税负的原则，根据《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）文件精神，纳税人发生财税【2016】36号）第十四条第（二）项规定，视同销售不动产征收增值税，其计税销售额按“组成计税价格=成本×（1+成本利润率），成本利润率由国家税务总局确定。”但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。同时，由于回迁安置房所处地块的土地出让价款并非该纳税人承担，实质上该地块的土地使用权不属于该纳税人，因此，核定的销售不动产计税依据中不应包含土地成本。

在房地产企业增值税纳税评估过程中，关于回迁安置房，我们需要注意在涉税处理上是否存在没有视同销售，或者仅将补价部分计入收入缴纳增值税。

七、关联企业之间资金往来涉税问题

房地开发经营企业作为一类特殊的企业，投资金额庞大、建设周期较长、融资渠道多样、资金关系复杂，在日常经营过程中，关联企业之间相互拆借资金很常见。“营改增”后，由于相关政策变化，对房地产业增值税纳税评估需要注意关联公司之间资金往来涉税问题。

一是子公司将闲置资金存放于集团公司，集团公司向子公司按照银行存款利率计算利息并支付，需要交纳增值税。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（二）项第2点规定：“存款利息不征收增值税”，但 “各种占用、拆借资金取得的收入按照贷款服务征收增值税”（ 《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点）。集团内成员企业将资金存放于集团公司取得利息，不属于存款利息，应按照独立交易原则收取利息，并交纳增值税。

二是母公司将资金无偿借给子公司使用，需要视同销售征收增值税（《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第十四条第（一）项））。如果资金来源于金融机构或者发行债券取得的资金，且纳税人如果主动按照不高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平收取利息，可按统借统还政策执行，免征增值税。统借统还资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。（《营业税改征增值税试点过渡政策》（财税〔2016〕36号）第一条第（十九）项第7点）。如果母公司将自有资金或者向非金融机构举债转贷给子公司，不符合统借统还免税条件，需要交纳增值税。

三是关联企业间无偿拆借资金视同销售，需要缴纳增值税。按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第十四条规定，资金出借方需按照非关联方同期借款利息确认为利息收入计算增值税。如果同期没有可比的非关联方借款，可以参照商业银行同期同类贷款利率确认利息收入并计算缴纳增值税（《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第四十四条）。但对于关联企业间的增资扩股的投资款不得收取利息，企业间因买卖、劳务、服务而形成的商业信用往来，因交易价格已包含货币时间价值，一般不收取利息，不征收增值税。

实践中，好多房地产开发经营企业认为，“营改增”前，公司之间或个人与公司之间发生的资金往来(无偿借款)，若没有取得货币、货物或者其他经济利益，不缴纳营业税（国务院令2008年第540号第一条、财政部、国家税务总局令2008年第52号第三条）。营改增后，此种情况继续承接适用营业税的政策。实际上，这种认识是错误的。 “营改增”后，“单位或者个体工商户将资金无偿让渡给其他单位或者个人使用，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外”，当然包括关联企业，需要视同销售缴纳增值税（《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号第十四条第(一）项）。对于视同销售销售额的确定，可按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号第四十四条规定执行。

所以，房地产开发经营企业增值税纳税评估过程中，需要重点查看“其他应付款”或“其他应收款”科目中金额较大的事项挂账，逐一核实是否存在子公司无偿或低息将闲置资金存放于集团公司、母公司将资金无偿借给子公司使用、关联企业间无偿拆借资金等视同销售贷款服务需要缴纳增值税的情况。

八、增值税纳税义务发生时间确认问题

关于房地产开发经营企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间，国家税务总局公告2016年第18号第十四条、第十五条以及第二十二条明确规定，不管是小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，还是一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的或者适用简易计税方法计税的，均应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】）36号）第四十五条纳税义务发生时间的规定。

原《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

与《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条相比，财税【2016】36号文件取消了“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”意味着除了提供建筑业或者租赁业劳务采取预收款方式外，房地产开发公司销售自行开发的房地产项目在采取预收款方式收到的款项不属于收讫销售款项，增值税的纳税义务并没有发生，只能够按照国家税务总局公告2016年第18号（一般纳税人，第十条至第十二条；小规模纳税人，第十九至第二十一条）相关规定在取得预收款的次月纳税申报期依照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间的规定，涉及到房地产开发企业增值税的清算。在实践中该如何把握，各试点地区国税局解释并不完全相同。如河南省国家税务局《“营改增”问题快速处理机制专期十三（房地产企业专期）》问题四，对该问题解释为：“应以房产交付给买受人并取得索取销售款项凭据的当天作为应税行为发生的时间。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为房地产项目产权属变更的当天。”但在具体交房时间的确定上，并不明确，应以商品房买卖合同上约定的交付时间为准，若实际交房时间早于合同约定时间，以实际交房时间为准。

以合同预定的交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，具有以下优点：一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题；三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。

在房地产业增值税纳税评估中，需要核实商品房买卖合同上约定的房产交付时间，以此确定销售自行开发的房地产项目纳税义务发生的时间，适时进行增值税的清算。

九、土地价款的扣除问题

““营改增”后，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”（《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号）第一条第（三）项第10点）。““向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除”（财税【2016】140号第七条）。“房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除”（国家税务总局公告2016年第86号第一条）。

在房地产开发经营业增值税纳税评估中，对房地产开发企业中的一般纳税人计算销售额扣除土地价款审核时需要注意以下几点：

1、允许扣除的向政府部门支付的土地价款必须是直接向政府购买的土地，款项必须直接支付给政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位，且需取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的合法有效的财政票据（国家税务总局公告2016年第18号第五条、第六条）。

2、纳税人向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许在计算销售额时扣除时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料（财税〔2016〕140号第七条）。

3、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有（财税〔2016〕140号第八条）。

但实务中可能出现支付的差额扣除的土地价款的票据有瑕疵或者没有按规定扣除土地价款，如出让金票据抬头与公司名称不符，可能为股东缴纳的价款；票据为省级以下财政部门监制；票据为收据；相关的配套费用、接受投资的土地使用权等纳入扣除的范围等，这些按政策规定都不能扣除。

十.未按政策规定抵扣进项税额问题

房地产开发经营企业增值税纳税评估中，在进项税额抵扣方面常见的问题有：

一是发生新建、新购不动产或者不动产在建工程，取得的增值税扣税凭证未按规定分两年抵扣，而是于取得当月一次性申报抵扣；

二是兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目，与简易计税方式、免征增值税的房地产项目有关的外购项目发生的进项税额，以及专用于简易计税方式、免征增值税的固定资产、无形资产（其他权益性资产除外）、不动产发生的进项税额全部纳入到一般计税项目可以抵扣的范围，没有按照房地产项目建设规模为依据计算房地产项目应分摊的进项税额，或通过迟计、早计不同项目销售额而人为调整进项税额应转出额，造成一般计税项目多抵进项税额；

三是为集体福利或者个人消费而购进的货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产纳入了抵扣的范围。如员工食堂和宿舍用的水电暖气、煤气、以职工个人名义开具的通讯费、为员工购买的人身保险等。

四是购进的机票、船票、车票等旅客运输服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务纳入了抵扣的范围；

五是接受贷款服务向贷款方支付的全部利息以及利息性质的费用以及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等纳入了抵扣的范围；

六是非正常损失的购进货物、以及相关的劳务、设计服务、建筑服务、交通运输服务没有从当期进项税额中转出；

七是已抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产发生《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定情形的，没有按照固定资产、无形资产或者不动产的净值计算不得抵扣的进项税额。

参考文献：

[1]国家税务总局全面推开“营改增”督促落实领导小组办公室.全面推开“营改增”业务操作指引[M].北京：中国科学出版社，2016.

[2]高金平.营业税改征增值税政策解析与疑难300问[M].北京：中国财政经济出版社，2016.

[3]徐向良,范传贵. “零首付”购房推陈出新暗藏巨大法律风险[EB/OL]. http://www.legaldaily.com.cn/index_article/content/2014-06/04/content_5568463.htm

[4]华云. 楼市加杠杆冲动 一场危险的游戏[EB/OL]. http://www.guancha.cn/ Hunyun / 2016_03_11_353604_1.shtml.

[5]徐幸.拆迁补偿研究[D]北京：中国社会科学院研究生院，2011.